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4 de Junho de 2020

Como fica meu aluguel durante a PANDEMIA do Coronavírus?


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bit.ly/39SQ17H | Com o surgimento do novo “coronavírus” (COVID -19) em Wuhan, China, no fim do ano de 2019, o vírus vem se espalhando rapidamente por todo mundo. Devido a isso a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou em 11/03/2020 oficialmente que estamos presenciando uma nova pandemia, com isso, o mundo volta seus olhares à saúde, contudo, em contrapartida as medidas de isolamento social sugeridas pela OMS a fim de inibir a propagação do vírus na sociedade, outros setores sofrem sérios impactos, tais como a economia, em especial o ramo imobiliário/comercial.

Quando tratamos de uma pandemia, na qual há recomendações e restrições ao nosso cotidiano, como o distanciamento social e o de quarentena, estes regulado em cada Estado mediante publicação de decreto pelos seus respectivos governadores, consequentemente devemos estar preparados para a crise, pois haverá uma redução e/ou corte total na renda de muitos trabalhadores, assim como impossibilidade de abertura dos comércios como restaurantes, lojas, shoppings, bares, cinemas e teatros, ocasionando, desse modo, queda no faturamento das empresas, o que pode aumentar a inadimplência.

O impacto no movimento causa a diminuição nas receitas podendo, inclusive, zerar totalmente o faturamento de algumas empresas sendo, neste caso, desejável que o inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente os valores dos aluguéis, objetivando a garantia da sobrevivência do seu empreendimento e, assim, evitando o encerramento contratual e eventuais ações de despejo.


Diante de tal cenário e à luz do art. 18 da Lei do Inquilinato[1], visando a manutenção do contrato de locação, observa-se que as partes possuem liberalidade para ajustarem um novo valor para a locação, assim como há a possibilidade de a pandemia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior, conforme o art. 393 do Código Civil[2].

A revisão contratual encontra-se disposta nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, os quais abrangem o tema de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” tornando o contrato a uma das partes excessivamente onerosa e de impossível contínuo, dando a possibilidade de solicitar a redução da prestação ou o modo de execução da mesma, o que deverá ser disposto em termo aditivo do contrato de locação pelas partes.


Caso não haja consenso entre as partes no tocante a valores e/ou forma de pagamento a respeito do contrato de aluguel, caberá ao locatário e locador solucionar o litigio judicialmente, na qual o magistrado decidirá a lide conforme a legislação atual e as especificidades de cada caso concreto. Contudo, é possível que o magistrado no gozo de suas atribuições aplique o artigo 317 do Código Civil, que por seus efeitos, poderá o juiz corrigir o valor da prestação ou o modo de sua execução de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Vale ressaltar, que em recente julgado, datado de 04/04/2020 já há jurisprudência sobre este entendimento, conforme a liminar concedida pelo juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível de São Paulo (1026645-41.2020.8.26.0100), na qual o magistrado decidiu que enquanto durar a crise sanitária a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel.

Como bem pontuado pelo Juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati: “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”.


Feita essas considerações, é certo que os impactos deste vírus serão ainda maiores na economia com a sua expansão e disseminação pelo nosso País. De modo que o mercado imobiliário/comercial sofrerá impactos, assim como os demais setores da economia.

Portanto, cabe tanto aos inquilinos como os proprietários serem flexíveis, para que juntos possamos superar este momento de pandemia, sempre guiados pelos princípios da boa-fé e razoabilidade sendo indispensável a clareza do momento em que estamos vivendo.

Em caso de dúvidas a respeito de direito imobiliário e contratos em geral consulte sempre um advogado! Lembre-se que informação, eficiência, organização e planejamento são fundamentais para manter a operação com o menor impacto negativo possível.


Fonte: nathaliaferreiraoliveira.jusbrasil.com.br

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